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小区管理公约应该包括那些内容?

作者:147小编    来源:147采集    发布时间:2018-07-20 11:57    浏览量:27

住宅小区管理工作议定书

第1章总则

第1条目的

为加强住宅小区发展商保护地产商业主采用人的合法权益,保障住宅小区公用电子设备公共设施的正常经营与采用,保证住宅小区发展商的保值与升值,并为住宅小区业主创造一个安全可靠、舒适、清洁、温馨、和谐的居住环境,依照发展商条例》,结合本住宅小区实际情形,制定本议定书

第2条原则

1. 在业主委员会没有成立之前,住宅小区地产商无权委托专业发展商公司负责管理住宅小区发展商工作。

2. 本议定书一经各方签署,其大部份条款与明确规定就对业主地产商业主采用人具有同等的法律条文约束力。

3.业主依照实际情形对本管理工作议定书展开修改,并就本议定书未尽事宜,展开更详细的补充。

4.住宅小区业主中央政府主管职能部门的指导下无权召开业主大会,选举业主委员会,以保护全体业主的合法权益。

5.业主委员会无权住宅小区管理工作事宜向物业公司中心提出建议,并监督物业公司中心的工作。

第3条用语释义

在本议定书中,除特殊解释外,下列用语具体所指如下。

1. 本议定书是指《××住宅小区管理工作议定书》,包含大部份市属及相关文件。

2.地产商是指××房地产开发有限公司。

3.模块是指有住宅无权模块包含住宅机关、商业模块其它部份

4.业主是指依照相关的商品房买卖合同,拥有本住宅小区全部或部份模块的房产所无权以及相应农地采用权的一个或多个法人与自然人及地产商以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因模块抵押而依法可处置抵押模块的抵押权人。

5.采用人是指业主所售模块的承租人、借用人、中间人或受托人、雇员、访客及经业主允许进入或采用模块其它受许可的技术人员

6.公用阴部是指住宅小区内不被某一位业主单独享有采用权的地方,其中包含但不限于住宅小区通道、走廊、楼梯通道、梯台、配电房、泵房、各种娱乐场所、城市绿化区、消防安全通道、停车场及地产商保留的场所。

7.公用电子设备公共设施是指住宅小区大部份所有权人共有的机电电子设备公共设施包含供水系统、排水系统、供电系统、电脑系统、电话接线系统、花草、树木、邮箱等。

8.修理基金由业主按照住宅管理工作职能部门明确规定在入住时缴纳,并由发展商公司用于缴交住宅小区公用阴部公用电子设备管理工作与大型修理管理费

9.管理工作管理费是指由业主采用人每月按建筑面积缴纳的用于缴交住宅小区正常运转以及管理工作日常保护住宅小区而花费的管理费

10. 不可抗力是指地震、台风、水灾、火灾等自然灾害及战争等不可预见且其发生和后果不能防止或避免的各种交通事故与事件。

第2章地产商基本权利基本权利

第4条地产商可以保留以下基本权利

1. 住宅出售后至业主大会成立前,由地产商选聘业主展开发展商业主大会成立后,由业主大会按相关程序和授权选聘业主展开发展商业主在获得建设机关业主大会委任后,将被视为全部业主之集体中间人,全面负责管理统一管理工作农地发展商

2.地产商无权农地发展商实际需要另行制定适用于该农地发展商其它部份、地方或机关市属议定书相关业主一致同意签署后,须严格遵守市属议定书

3. 经相关管理工作职能部门许可后,地产商无权改换本住宅小区公用墙面公用阴部的颜色。

4.地产商无权将本议定书内保留给地产商基本权利转让给其认为适当的人或公司。

5.地产商无权住宅小区墙面或屋顶及其它公用阴部张贴、悬挂、设置、加装招牌和广告宣传语,同时拥有将其拆除的基本权利

6.地产商无权在经地名办等机关一致同意后更改本住宅小区的名称或其中任何人部份的名称及编号,且无须就因此而引起的任何人损失、管理费或开支向业主其它拥有采用权的人负责管理索赔。但地产商提前一个月通过业主业主发出更改名称及编号的通告

7.地产商可委派中间人行使职权其在该农地上拥有的任何人基本权利

8. 涉及中央政府相关法律条文、法规、政策的调整,地产商基本权利中央政府相关政策展开调整。

9.发展商交付采用时,地产商应向发展商民营企业移交下列资料

(1)新建项目竣工总平面图。

(2)单体建筑、结构、电子设备加装竣工图。

(3)市属公建配套公共设施、地下管网工程竣工图。

(4)相关公共设施电子设备加装采用保护保养技术资料。

(5)单项工程竣工验收证明材料。

(6)住宅质量保证文件和采用说明文件。

(7)住宅销售清单和所有权资料。

(8)公用配套公共设施所有权及收益归属清单。

(9)发展商所必需的其它资料。

第3章业主基本权利基本权利

第5条依照议定书明确规定业主业主采用人提供以下三项管理工作和服务。

1.负责管理住宅小区的治安管理工作,维持公用秩序、交通秩序,使住宅小区处于安全可靠的环境中,保障业主采用人、地产商安全可靠

2.负责管理住宅小区消防安全安全可靠,对住宅小区电脑系统展开监督、保护,使住宅小区三项消防安全工作符合消防安全职能部门相关指示,并全力配合消防安全职能部门消防安全工作,保障住宅小区内的人身财产安全可靠

3.负责管理住宅小区工程车出入管理工作收费项目工作。

4.负责管理住宅小区公用电子设备公共设施管理工作住宅小区公用阴部公用公共设施的清洁卫生,包含环境管理工作城市绿化保洁及垃圾清运。

5.负责管理住宅小区公用工程机电电子设备公共设施的一般性修理和保养工作,确保各种电子设备公共设施正常运行。

6. 采取一切必要可行的措施使本住宅小区三项工作符合三项相关法律条文明确规定,代表业主其它采用人与中央政府职能部门法律条文机构等交涉相关住宅小区的住宅住宅小区事务和管理工作等事宜。

7. 以公司的名义签订合同,聘用员工、律师及专业技术技术人员。以公司的名义提出抗议或展开任何人涉及住宅小区法律条文诉讼程序。

8. 为有需要的业主办理保险事宜,管理费业主自付。

9. 在合理的通告下,业主技术人员可进入业主模块内部;紧急交通事故,在不予通告情形下,相关抢险机关技术人员可在发展商技术人员的陪同进入业主模块内部。如因疏忽犯罪行为造成业主经济损失的情形业主将酌情给予适当的索赔

10. 确保本住宅小区始终处于良好运行状态。如果出现业主不能控制的情形或非业主原因,而使住宅小区任何人电子设备的正常运行中断,发展商公司不对任何人可能引起的损失分担索赔职责。同时,本议定书明确规定以及业主缴纳的管理工作费和其它管理费职责也不因此而受到任何人影响。但出现该情形时,业主尽责,全力协助使电子设备恢复至正常状态。

11. 防止出现和清除住宅小区内外及该农地上违反本议定书明确规定而设置的任何人结构、装置和其它物体。

12. 在业主书面委托或授权一致同意情形下,代为业主联系住宅出租事宜。

13. 按照合约向业主收取修理资本金管理工作管理费、水电费、相关押金及按法律条文相关中央政府明确规定应由业主缴交其它管理费

第4章业主基本权利基本权利

第6条业主基本权利

1.业主对其所售模块享有占有、采用、收益和处分权。

2.业主无权明确规定采用相连接阴部相连接公共设施电子设备

3.业主无权指示召开业主代表大会,享有选举权和被选举权。

4.无权监督管委会、发展商民营企业的工作,并向管委会、发展商民营企业发展商相关问题提出意见、建议和指示

5.无权业主展开投诉。

6.无权明确规定展开住宅经营性阴部的装饰翻新

7.无权另行聘请他人对发展商经营性阴部公共设施电子设备展开修理保洁

8.无权依照住宅建筑相连接阴部及场所、相连接电子设备公共设施的状况,建议发展商民营企业及时修缮。

9.无权监督发展商收费项目情形,并指示发展商民营企业按照相关明确规定公布发展商服务管理费收支账目。

10.无权指示异产毗连阴部其它修理职责技术人员分担修理保洁职责,对方拒不修理并造成他人损失的,可展开投诉直至提请相关职能部门调解、仲裁或诉讼。

第7条业主基本权利

1.严格遵守发展商法律条文、法规、规章、政策和本议定书明确规定,接受发展商民营企业管理工作严格遵守发展商民营企业相关明确规定议定书订立的本发展商区域的规章制度。

2. 按明确规定和约定按时间交纳发展商管理费住宅公用修理基金及水、电、燃气等应缴管理费

3. 个体所有权人的问题应通过投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决。

4. 转让或出租所拥有的发展商时,应提前3日通告发展商民营企业,并指示受让人或承租人签署承诺书严格遵守议定书

5. 合理采用住宅公用阴部相连接公共设施电子设备,自觉保护住宅小区的统一和谐,爱护公用公共设施电子设备

6.继续执行业主大会和业主委员会的决议、决定。

7.发展商采用中存在安全可靠隐患,已经或是即将危及公用利益及他人利益的,职责技术人员应当及时应急修理职责技术人员履行职责或是无法履行职责应急修理基本权利,且需进入该发展商内部应急修理的,发展商民营企业可在公安机关或是居委会到场见证下具体实施,修理中发生的管理费职责技术人员分担

8.业主要积极配合发展商民营企业发展商相连接阴部相连接电子设备公共设施修理保洁工作;业主阻挠修理造成发展商损毁或是财产损失的,由其分担修复或是索赔职责

9.业主要主动保护环境清洁,严禁公用阴部随地吐痰、乱扔烟蒂果皮污物;不准随意张贴,严禁乱抛污物;凡倾倒粘潮或有异味等废物,须用塑料袋或纸包好;严禁从空中向地面抛弃任何人垃圾或物品。

10. 各业主采用人无论何种原因损害了业主其它业主采用人的人身或财所有权益,则该业主采用人须对因此而产生的大部份索赔、诉讼和指示分担全部职责

11. 各业主采用人应对其模块中间人、雇员、访客及其它采用人的犯罪行为疏忽或错误向业主其它业主采用负责管理,且由业主或承租人缴交大部份因此而产生的管理费索赔金。

12.业主采用人无权直接惩戒业主的职员,如果对任何人职员不满,可展开投诉。

13.业主采用人要爱护花草树木,严禁侵占绿地或毁坏城市绿化

14.业主采用人在上班或住宅空置期间应把水、电、天然气等开关关好,以防泄漏,避免影响他户之安全可靠,保持卫生间、厨房等排水管道畅通,以免溢水,影响他户。由于业主疏忽引发之损失,由业主另行负责管理

15.业主采用爱护本住宅小区内的电梯、消防安全城市绿化、道路等公用公共设施市属公共设施

16. 每户设置独立电表,禁止不予电力职能部门业主批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和电子设备

17.业主采用经营性电器电子设备发生故障,或发现公用电气线路发生故障,应及时向业主或供电职能部门报修,以防交通事故扩大,经营性电子设备修理费由业主另行缴交

18. 每户设独立电表不予供水职能部门业主一致同意业主严禁电表之前装出水管或使电表传感失灵。

19. 每户设独立天然气表,不予供气职能部门业主一致同意业主严禁私自改变表具位置及表具之前的管道。

20.不予允许,严禁发展商公用阴部装置或树立招牌、告示、通告、广告旗帜、海报、竹竿、天线、铁笼等物体,严禁粉刷或涂漆发展商墙面任何人阴部,以免影响发展商外观。

21. 凡是有大件物品要运出住宅小区者,业主业主开具出门单。

22.工程车管理工作相关明确规定

(1)出入发展商住宅小区工程车工程车停车严格遵守工程车出入停车管理工作明确规定,除特种工程车外,无有效汽车通行证的工程车不予一致同意严禁进入住宅小区

(2)除租用停车位业主外,任何人其它人士的工程车不予批准严禁停车于专用停车泊位。各停车位业主采用人只可将停车位用于停泊工程车严禁放置货物或其它物件,每个划定停车位只可停泊一部车。

(3)本住宅小区业主或用户有机动车需要在发展商住宅小区内固定停车者,应先向业主填妥业主联络表,缴纳停车管理工作管理费后由业主核发工程车通行证。

(4)每辆机动车停车在专用停停车位停车位业主应按物价局明确规定每月须缴交停车管理工作管理费

(5)工程车出入发展商听从保安的指挥,注意安全可靠,车速控制在每小时5公里内。

23. 为使发展商保持美观、整洁、安全可靠并使其能保值增值,各业主采用人在发展商采用中,下列犯罪行为属禁止犯罪行为

(1)私自改变发展商的原设计用途,损毁住宅承重结构。

(2)违章搭建建筑物,构筑物,私自占用公用部份堆放污物

(3)私自在室外加装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上加装太阳能热水器等破坏住宅外貌的犯罪行为

(4)停车货车或17座以上客车或随意停车工程车私自改建、占用发展商相连接阴部

(5)损毁私自封闭道井检查口及占用、移装相连接公共设施电子设备

(6)在住宅小区管辖水域内戏水。

(7)侵占绿地、毁坏城市绿化

(8)饲养家禽、家畜及无证养狗。

(8)乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾污物

(9)存放不符合安全可靠标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或是存放、铺设超负荷物品。

(10)排放有毒、有害物质。

(11)发出超过明确规定标准的噪声。

(12)法律条文、法规和规章禁止的其它犯罪行为

第5章管理费管理工作

第8条发展商服务管理费

1. 为便于发展商业主在签订本议定书的同时应先缴交6个月的发展商管理费。自下次交费起的前10天,业主明确规定收取下次下半年的发展商管理费

2. 各模块业主应于签订本议定书一致同意严格遵守议定书的承诺书前按中央政府相关明确规定缴交修理资本金,以缴交常规性管理工作修理开支。当修理资本金不足时,业主可经业主大会一致同意后发出通告指示业主增缴修理资本金。各业主严禁修理资本金扣除其在本议定书项下应缴的三项管理费

3.任何人业主在转让其模块住宅后,修理资本金及预缴管理工作费结余,按明确规定的程序转让给新业主的名下,原业主无权索回修理资本金任何人预缴之管理工作费。在农地采用权年期届满而不为续展时,该修理资本金其它发展商管理工作盈余或亏损由当时大部份业主按其机关所占面积之比例分摊。

4. 各业主应按时缴交管理工作管理费修理资本金,不论是否办理进户手续及采用与否,各业主业主书面通告办理入住手续之日起缴交模块住宅的发展商管理费

5. 若业主在收到缴费通告15日内仍未缴交当期的管理工作费或增缴之修理资本金,该业主应向业主另外缴交

(1)迟交或文姓款项的滞纳金:从相关款项到期之日开始,按每日3‰的复利计算。

(2)业主为追讨款项而发生的额外行政、法律条文管理费

6. 除业主的另行明确规定外,各业主须按时向业主缴交其应付的管理工作管理费任何人业主如未能于业主明确规定最后付款之日起7天内付清,则业主无权采取以下行动追缴所文姓管理工作管理费及利息,并收取附加管理费

(1)向法院申请索还欠款。

(2)向当地房管职能部门其它相关中央政府职能部门申请,在文姓管理工作管理费、利息及索偿管理费未全部缴清前,该业主严禁转让所有权

(3)经相关职能部门批准后将相关机关的水、电供应中断。

7.业主征收的发展商费以物价的备案为依据,如业主征收的管理工作费不足以缴交管理工作修理发展商开支业主可与业主大会协商一致后,调整管理工作修理管理费

8.业主征收的三项管理费以市房管局、物价局等中央政府相关职能部门最新公布的收费项目标准为依据,一旦有新的收费项目标准公布,公司发展商收费项目标准将依照相关明确规定作相应调整。

9.业主大会成立后,在每个财政年度终止后的3个月内,业主应公布修理资本金采用情形

第9条发展商管理费开支管理工作

住宅小区发展商开支管理费分为常规性开支与非常规性开支两种。常规性开支以每月向业主采用人定期收取管理工作费的方式缴交,非常规性开支业主安排从修理资本金缴交

1.管理工作费将缴交以下内容。

(1)与住宅小区相关中央政府明确规定公用税、费。

(2)参与住宅小区相关发展商市场推广拓展、广告及公用关系管理费

(3)公用电子设备及水、电、电缆、通信、信息系统的日常修理公用排污费。

(4)公用电子设备的日常修理保养(不包含大中修)、污水处理、卫生清洁、保安、环保、城市绿化管理费

(5)聘请管理工作修理、会计、法律条文等专业技术人员管理费

(6)发展商公司的行政管理费

(7)发展商公司员工的工资、福利及劳保管理费

(8)在节假日或活动期间布置住宅小区管理费

2. 专项修理资本金缴交以下内容。

(1)包含电梯、墙面清洗、电脑系统、给排水系统等大型公用电子设备的中、大型修理,更换及部份更换,公用公共设施的增建与改建以及其它常规性开支管理费

(2)缴交住宅小区公用阴部公用电子设备的保险。

第6章住宅翻新

第10条业主展开住宅翻新修理严格遵守以下明确规定

1.住宅展开翻新严禁影响发展商结构及整体外观,同时翻新公司须向业主申报并提供室内翻新图纸,经业主相关管理工作职能部门审核后方可实施。

2.翻新房应按照翻新管理工作明确规定继续执行,应做到以下几点。

(1)填写翻新申请表,并附上翻新施工图。

(2)业主偕同翻新机关业主签订翻新职责书。

(3)翻新申报人应担保施工技术人员进入发展商施工的安全可靠,并接受消防安全、卫生等检查和指导,如有问题须分担经济和法律条文职责

3.住宅翻新严禁改变模块主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及墙面等),严禁损毁住宅公共设施包含发展商大部份上下管道、电器线路、安全可靠报警装置等,亦严禁随意拆除和改动。

4.业主业主翻新施工期间的工程车技术人员出入等方面提供方便。施工技术人员应向业主申请办理发展商临时出入证,门卫凭证放行。不予申报批准的翻新业务,其施工技术人员严禁进入本发展商区域施工。

5. 施工建筑垃圾袋装后另行搬运到业主指定的建筑垃圾场堆放,严禁私自投入生活垃圾箱或任意堆放,违反明确规定者由业主依照相关明确规定展开处理(处罚)。

第7章违约明确规定

第11条业主地产商业主采用人应严格遵守履行职责议定书三项明确规定

第12条由于业主的违约犯罪行为,导致业主其它模块业主采用人的权益受到损害,该业主除立即停止违反本议定书明确规定犯罪行为外,还须索赔因此产生的损失,或在收到业主书面通告后15天内,按通告指示继续执行议定书明确规定基本权利职责,并停止违反明确规定犯罪行为。否则业主无权另行代表该业主继续执行相关基本权利,由此产生的管理费由该业主分担

第13条由于不可抗力致使直接影响履行职责或是不能按本议定书明确规定的条件履行职责议定书时,遇有不可抗力的交通事故或事件的一方可以免责。但其应在情形允许范围内尽快将因交通事故或事件情形不能履约的情形书面通告另一方,并在10天内提供交通事故或事件的详情及不能履行职责、需要延期履行职责部份履行职责议定书中央政府或公证机构证明。

第8章通告明确规定

第14条本议定书中所需的大部份通告都应是以书面形式。

第15条大部份的单据催付单及通告函件,凡注明地址后送至业主采用所售模块的所在地址,或采用普通邮寄或挂号邮寄方式送到业主采用人以书面形式通告其它通信地址的,均被视为已送达。

第16条业主的通信方式如有变更,需在变更前15日之内书面通告物业公司中心,否则由此导致业主不能到物业公司中心的通告也视为已送达。

第9章其它明确规定

第17条本议定书业主业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。

第18条本议定书任何人一方未能行使职权或延迟行使职权议定书项下的任何人权力,并不意味其放弃该权力;部份行使职权该权力,也不应排除进一步行使职权其它部份的权力。

第19条如果本议定书的条款在任何人时候依照适用法律条文明确规定成为违法、无效或不能继续执行的权力,将不影响或损害本议定书其它条款的合法性、有效性和可继续执行性。

第20条本议定书的订立、效力、解释、履行职责及争议的解决均受中华人民共和国法律条文的保护和管辖。

第21条凡因本议定书引起的任何人相关争议,由本议定书各方协商解决。协商不能解决的,任何人一方均可向本住宅小区所管辖的人民法院提起上诉。

第10章附则

第22条本议定书地产商一致同意,由××发展商公司负责管理解释修改并监督继续执行

第23条本议定书自本议定书自双方签字或盖章后生效。


 

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